福州大学赖学华   

引言：近几年，中国房地产行业发展迅速，一改过去几年颓废的景象。这与我们国家的政策有关，这几年国家一直把发展房地产作为一个地区经济的主要支柱。在这中间，中小房地产企业起了很重要的作用。就如任志强所说的，任何大企业都是从小企业发展而来的。但是前几年房地产企业刚开始发展时，由于很多规范的不完善，进入门槛之低，就有了这样的俗话，只要投资盖房子，不管你盖出的是好是坏，总有人要的，总能得到回报。于是大量的企业涌入了房地产行业，据报道，任何一个一定规模的市区，都有着近千家大大小小的房地产企业。大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。这两年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，去年121号文件的发放，对中小企业来说不免是一个严重的打击，有关人士说可能会有将近50%的中小企业会在这场风暴中倒下。因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。

关键词：中小房产企业   融资

正文：

一、              日益严峻的投、融资环境

（一）银行提高融资条件
　　2001年6月，中国人民银行发出了关于规范住房金融业务的通知，要求住房开发贷款的发放对象应为信用等级较高的开发企业，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％；对于借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须具备多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件；个人申请商业用房抵押贷款的比例不得超过60％，最长期限不得超过10年，而且只能是现房。这些规定不但使信用程度不高的中小开发企业难于取得开发性贷款，也因住房抵押贷款申请时间随着住宅建设形象进度要求的提高而推迟，使通过销售期房回笼资金的速度更慢，因此开发商建房自有资金的需要量自然就会加大。

2003年6月，又是一项《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》使得“贷款门槛提高了，执行规定严格了，肯定会减少贷款的业务量。”更多的中小企业将无法从银行中取得贷款。而且《通知》规定商业银行不得向房地产商发放用于缴纳土地出让金的贷款。这就使得房地产商们在发现有价值的土地资源，想购买作为储备，但如果遇到资金短缺，就无能为力了。
　　（二）政府加强商品房销售管理
　　2001年6月，国家建设部颁布了《商品房销售管理办法》。该办法虽然没有提高商品房预售条件，但对销售条件和销售行为做了进一步的规范，这些规定使原来通过收取定金等多种方式提前回笼资金的办法成为违法。同时，上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。这样对中小房地产企业来说，自有资金的需要量就必须大大增加，这对资金实力雄厚的大开发商来说，只是增加资金投入量和延长资金回收期而已，可以通过房价的提高来收回增加的资金成本，但对于自有资金不足的中小房地产企业来说就可能导致开发项目的搁浅。

（三）激烈的竞争环境

由于刚开始进入门槛的低，使得有大量的中小企业都进入了这个资金密集型产业，各个企业都大展神通，纷纷托关系，走路子，用尽各种办法，为自己取得更多的贷款资金。虽然房地产行业是一个利润空间比较大的行业，以前被称为是暴利行业，但是这几年政府的规范，市场的完善，这个行业已经不像人们想象中的那样，是个高额回报的行业了。它也只是一个能取的正常利润的行业而已。可这样，对于中小企业来说更是一个大的挑战，怎样才能在众多的企业中脱颖而出呢？怎样才能战胜对手，发展自己呢？由于大量企业互相竞争，使的融资榘道更为困难。

二、一般的融资手段
　　在上述日益严峻的融资环境下，如何找到一条或多条新的融资渠道，是中小房地产开发商面临的重要而迫切的任务。要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些融资手段，我们把这些通行的融资手段称为一般的融资手段，从这些一般的融资手段的研究中，探讨新的融资手段。
　　在我国近20年的房地产开发过程中，中小开发商还是占了大多数，在开拓市场过程中，绝大多数中小开发商离不开也没有离开过银行的融资支持，银行在考虑资金安全的前提下，也积极地支持了中小开发商，长期以来，中小开发企业已经形成了一般融资方式。

（一）土地使用权抵押贷款。土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

（二）自有财产（股权）抵押贷款。开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。此外，房地产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。

（三）担保贷款。房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。

三、新的融资手段

在面临着银行提高融资要求，政府提高预售条件的情况下，上面的手段就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段，另一方面，中小企业本身也应该积极的寻找另外的路子，从除银行以外的地方取的融资，采用多元化的手段进行融资，为自己的企业争取更多的资金。

第一：项目贷款。项目这个词出现在中国大陆已经不是一年两年的事情了，但是却一直都没得到重视，这两年，突然热了起来，说明了项目确实有其独特之处。中小企业在得到一个好的地时，可以用设计一个好的项目去向银行贷款。中小企业应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。这样项目贷款本身还不会影响企业本身的经营，而在项目贷款中，还可以采取多种多样的方式，设计一个好的方法，得到最好的效率。这主要有BOT模式、TOT模式、PPP模式。

第二：债券融资。2002年11月11日举行的十六大记者招待会上，国家计委主任曾培炎表示：“赞成一些有信用及有实力的私营企业发行企业债券”。在面向私营企业放开企业债券的进程上，开始阶段会是“抓大放小”，即先对大型私营企业放行，而对于更多缺乏实力的中小企业来说，发行企业债券的门槛还是很高的。但发债肯定会越来越成为私营企业未来融资的有效途径之一。

第三：中小开发企业之间的相互担保
　　该贷款方式是在“担保贷款”的基础上，对寻找担保方进行研究发展而来的方法。寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业。因为要为对方担保，必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款的额度的对等性，因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时，这种企业也容易被银行所接受。

第四：信托融资。

对于由于金融紧缩而遭受严峻考验的中小企业来说，信托融资是一个很好的榘道。通过房产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。有业内人士认为，相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。一旦获得信托计划，把项目启动后达到银行贷款的条件时，开发商就会把信托贷款还了，而改用银行贷款资金来进行项目建设。

第五：结盟运动。

对于中小企业来说，由于资金的不足，可以采用互相结盟的方法来取得足够的资金。

第六；房产典当。

典当完全可以成为中小企业融通资金的一个重要榘道。由于中小企业总体资产数值不大，银行信贷往往存在很大难度，在金融紧缩的大环境下，典当融资已是中小企业和民营企业较为重要的获取资金支持的平台。中小企业可以从典当行中获得前期的资金，然后把项目先审批下来，接着再用这笔钱就可以从银行得到另一部分的资金了。

第七：上市。

这是一个迅捷的方式，因为证券市场有着丰富的资源，把散股都集中起来，就有了大量的资金。同时这几年我们国家对证券市场是越来越支持，其规模也是越来越大，而证券市场上的融资方式也在一变再变，越来越灵活，若企业可以争取上市的话，是可以得到很大的便利的。但由于我们国家对上市公司的严格审批，所以对实力较弱的中小企业来说，并不是一件容易的方式。

结论：

只要我们的市场越来越规范，我们的政策越来越完善，我们的房地产行业也就会越来越兴旺。在这个行业中，大企业不能少，但是由于这是一个地域性很强的行业，若没有广大中小企业的辅助，那仅仅有大企业也是不够的，所以银行也不能忽视中小企业，也要对中小企业进行帮助，使的那些优秀的中小企业得以发展壮大。由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点，决定了开发商离不开银行的支持，而房地产业作为国民经济的支柱产业，作为我国重点培育的新的经济增长点之一，也是银行不能放弃的利润增长点之一，所以银行和房地产业的关系非常密切。在短期内的转型期中，中小开发企业面临优胜劣汰的发展过程中，需要银行对优秀中小开发商的扶持，但同样的中小企业也不能只看着银行没，而应该创造更多的融资榘道，使自己竞争中发展壮大。

参考资料：上海国拍.劲标网

          21世纪报道《融资趋于多元化 房地产市场巅峰时刻大洗牌》

               浙江日报《中国房地产的转型期到了 你准备好了吗？》

               孙红湘 《中国房地产》

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