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我国住房抵押贷款证券化透析
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广告招租，e-mail:yesize@hotmail.com MBS市场在美国等不少国家已经获得巨大成功。中国有无必要创建自己的MBS市场，创建条件与障碍在哪里，如何创建等问题，是我国金融理论和时务界所关注的问题。 一、我国住房抵押贷款证券化势在必行 据中国人民银行统计，我国居民储蓄存款余额在不断增长，然而商品房的空置率也在成比例增长。仔细分析我国个人储蓄存款分布情况，发现了一个“有钱人不缺房,缺房人没有钱”的矛盾现象。因此，合理、高效的投融资机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的关键。商业银行的个人住房抵押贷款业务（通常所说的按揭业务）就是在这样的背景下应运而生。然而商业银行一直以来要靠法令的强制和政策的引导来推行这项业务，显得有些被动和无奈。从理论上讲，其根本原因在于，该项业务的风险和收益不匹配。风险来自两个方面：一是制度的外在不稳定因素。二是制度的内在缺陷。外部风险可以通过各种技术手段来规避与控制，包括市场环境的成熟和制度本身的完善和规范，但内在风险却不同，它靠制度本身的修补已无济于事，只能通过制度变迁或与其它制度结合来化解。而且从长远来看，起主要制约作用的是内在风险。它主要表现为以下三个方面： （一）存贷期限结构不匹配带来流动性风险 我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和个人的储蓄存款，以中短期和活期资金来源发放长期贷款，容易造成存款期限结构不匹配。当储蓄存款放缓，或贷款规模扩大，商业银行就会因为需要支付储蓄存款又无法收回长期贷款而面临流动性风险，极易陷入资金周转不畅的困境，甚至引发支付危机和挤兑风潮。 （二）贷款规模与银行资本充足率要求不匹配带来违法风险 商业银行贷款数额的积累使其资产规模相应扩大。商业银行要扩大的信贷规模，就必须相应增加其自有资本和呆账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润过低。否则，如果商业银行只扩大贷款规模而不相应增加其自有资本，将不能满足8％的资本充足率，承担违法风险。我国《商业银行法》还规定，贷款余额与存款余额比例不能超过75％，如果贷款规模扩大，储蓄存款又放缓，也可能承担违法风险。 （三）存贷款利率不配套带来利率风险 目前，我国商业银行提供的个人住房抵押贷款的利率相对固定且偏低，只有在央行调整利率时，才能相应调整。而存款利率却可能因物价上涨等因素随时变动。如果存款利率上调，贷款利率不便，银行就可能出现利率倒挂的情况。如果存款利率下降，一方面，存款规模会缩水，银行可能面临流动性风险和违法风险；另一方面，借款人又有可能直接从资本市场融得资金提前还贷，从而使银行的未来利息期望收益无法实现。 以上三种风险是个人住房抵押贷款制度最主要的内在风险。当这些风险累积到一定程度，后果是非常严重的。因此，如何克服个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷，如何化解商业银行面临的日益加重的风险，以保障我国金融体系安全稳健运行，繁荣我国的房地产市场，已成为摆在我们面前亟待解决的问题。如前所述，制度内在缺陷的克服不能依靠法律的强制,我们必须进行制度创新。实施个人住房抵押贷款证券化，被国外经验证明是解决这一难题，促进房地产市场与金融市场良性发展的有效途径。 所谓住房抵押贷款证券化，是指金融机构（主要是商业）银行把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入流动的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者，缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。 住房抵押贷款证券化始于60年代末的美国，80年代以来风靡加拿大、澳大利亚、英国等西方发达国家的资本市场。我国对抵押贷款证券化的系统研究开始于1996年，当时仅限于理论界的研究。在1998年至2000年，深圳、上海、天津等城市开始组织有关专家研究试点方案，这一举措也推动了中央有关部门的研究工作。为系统研究抵押贷款证券化的问题，建设部分别与英国住房部和加拿大CMHC签订合作协议，2000年月,美国住房部长访问中国，与建设部人民银行共同探讨中国实行抵押贷款的必要性和可行性。2000年8月和12月，人民银行总行在上海、深圳两次召开抵押贷款证券化国际研讨会，系统研究在我国推行抵押贷款证券化。2001年，建设银行还专门提出了抵押贷款证券化的试点方案。 二、各国及地区住房抵押贷款证券化的模式比较
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