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当前房地产业的困境、机遇及其对策
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广告招租，e-mail:yesize@hotmail.com 房地产业作为我国国民经济的主导产业之一，在国民经济中扮演着一个极为重要的角色。近几年来，房地产市场持续低迷，不景气的阴影笼罩着整个行业。据了解，在厦门市近400家房地产开发企业中，目前能够正常营业的尚不足半数，以致于人们惊呼要“救市”。在这种情况下，如何看待房地产市场的现状？怎样才能抓住机遇，规避风险，求得房地产业稳步健康的发展？这些都是摆在我们面前的亟待解决的重大问题。 我们认为，当前房地产市场疲软的状况，除了受国民经济周期性调整等因素的影响之外，主要有以下几个方面的原因： 1．社会购买能力下降，购买欲望降低。据有关材料统计，1994年我国城乡平均住房价格，每平方米北京为2400元，上海为1900元，天津为1681元，而当年城乡居民家庭收入（户）现金为4298元，其中低收入为2087元，中等收入为4004元，高收入为6270元。以此推算，房价与家庭年收入的比例高达20：1乃至30：1①，对于许多居民来说，购房款仍然是一个天文数字。加之近年来国内宏观经济调整，地产的保值增值系数下降，致使人们的期望值降低，购买欲望不高。 2．资金匮乏，后劲不足。过去房地产开发的资金来源基本包括三个方面，即1／3自有，l／3信贷，1／3预售款。现在国家规定要投入20％的开发费拿到预售证才可以销售，加上土地转让费高达开发总额的40％～50％①，启动资金增大等，致使许多企业难以进行开发，步履十分艰难。 3．各项费用过多，企业负担过重。据业内人士不完全统计，目前房地产的各种税费项目约有40多个，费用约占开发成本的20％多。这对于本来资金就不充裕的房地产企业来说，无疑是雪上加霜。 4．安居工程对房地产市场的冲击。近年来，我国实施安居工程取得了积极的成效。就厦门而言，这一举措确实解决了相当一部分人尤其是外地来厦人员的居住问题，对于留住人才，为人才提供良好的生活保障起了很大的作用。但是，不可否认，由于购买解困房在资格认定、监督机制以及收入标准划分等方面尚存在种种问题，造成解困房分配不公，一些有能力购买商品房的人却得到了解困房。这在某种程度上对房地产业也造成了一定的负面影响。 5．急功近利，盲目开发经营。房地产尤其是住宅应当属于消费资料的范畴，因此，它必然要受到市场供求规律的制约。当前，部分企业无视房地产市场的实际需要，急功近利，盲目开发经营，致使某些品类的商品房供大于求，商品房空置现象十分严重。据建设部《统计年报》的资料显示，仅到1995年6月底，我国商品房空置面积已达4232万平方米，其中大部分为住宅。厦门市高层楼宇发展过快，比例过大，空置率达44％，而高层豪华商场空置率更高达70％以上。②过高的商品房空置率，严重影响了房地产业的正常发展。许多企业甚至不堪重负，难以为继。 对于房地产市场面临的种种困难，人们众说纷坛。到底房地产市场是不是真正的供求于求？房地产真的是过热了吗？表面看来这些观点的确有一定的道理。但是，从房地产市场的特点和产业公展的周期性规律来看，则不尽然。目前，国内房地产市场从根本上讲并非过热，也不是供过于求，而主要是结构失衡与调整的问题总体而言，房地产业在我国尚处于初级发展阶段。在现阶段，只要能够抓住机遇，苦练内功，积极有效地培育和规范房地产市场，我国的房地产业就有望走出困境并朝着健康的方向发展。这是因为： 其一，我国是一个有着十几亿人口的大国，按照“九五”计划所制订的目标，5年内我国城镇人均住房面积要达到8平方米。据此，未来5年每年就需兴建住宅7700万平方米。目前，全国有500万个家庭人均居住面积不足4平方米，城市中还有4000万平方米危房，5亿平方米旧城需要改造，住房成套率不足50％。就厦门而言，市区人均居住面积虽已达到9．4平方米，但与发达国家人均20～25平方米的标准相差甚远。①应该说，房地产市场需求潜力是很大的。 其二，我国从去年底已经开始增加对房地产项目的贷款，严格控制房地产业的政策已有所松动。加之目前人民币储蓄存款利率下调，保值储蓄制度取消，银行贷款政策的倾斜等，均显示宏观调控已基本上到位，房地产企业的资金筹措状况将会得到进一步的好转。 其三，从产业方面讲，我国建筑业在劳动力、技术、原材料等方面完全能够自给自足。其四，房地产业的形势取决于国民经济的形势。目前，全球经济热点正在转移，将形成以环太平洋地区为中心的新的经济增长带。我国有希望成为这个地区最具活力的国家。今后一段时期将是我国经济发展的黄金时期。国民经济形势的好转，人民生活水平的不断提高以及外商投资的进一步增加，必将在某种程度上带动房地产市场的回升和繁荣。 鉴此，我们既不能停留在对过去“黄金时代”的回忆之中，也不能畏难不前，束缚自己的手脚。应该抓住当前和今后的有利时机，苦练内功，从提高自身经营管理素质做起，为迎接房地产市场的复苏和回升，做好准备，打好基础。可以说，“顶得住就是胜利，顶不住就会失败”。 1．深入调查研究，作出正确判断。房地产开发投资大，周期长，涉及面广。因此，做好市场调查分析，把握其走势和动态是十分重要的。这对于抓住时机，避开风险，增加房地产投资的理性成分以致取得最后的成功具有深远的意义。应该组织各类专门人才对本地区乃至全国的土地供给情况，开发商投入开发项目的数量、质量、规格，以及国家政策、客户、资金等进行全面细致的分析探讨，作出正确的判断。 2．以质取胜，确保信誉。随着房地产市场旷日持久的淡静和盘整，开发商之间的竞争也日趋剧烈，房地产市场细化的趋势十分明显。由于现行的税费框架中，同类物业的竞争几乎已不再有文章可做，开发商之间的竞争便从最初的广告宣传攻势，逐渐向纵深推进到质量和功能上的精益求精，提高服务水平和信誉等方面。缺乏特色的物业在市场上将愈来愈站不住脚。从更高层次上讲，是把质量放在首位，以优质服务赢得市场，还是不顾房屋质量只顾盈利，这既是衡量建设者有无社会责任感的一把尺子，也是企业在淡市中能否赢得市场，取得经济效益的关键所在。因此，提高项目质量和做好售后服务，对于开发商来说是十分重要的事情。要在房屋的建筑构思、楼层布局、结构的合理性、配套服务设施以及物业管理等方面下功夫。 3．看准项目，选好地段。当前，虽然整个房地产市场低迷黯淡，但我们仍可以看到一些地点较好的项目问津者并不少。毋庸置疑，选择良好的地段，对于开发商而言有着重大意义。“天时”不好，就要在“地利”上做文章。比如，有的地段已经不适合再建新的住宅，但适宜建造办公楼和商业用房；有的地段可以大力发展居民住宅，但却不适合新建办公楼和商业用房。再者，也可找一些风险较小、地块较好的项目开发。 4．促销手段要灵活多样，并且形成营销网络。要改变过去“只管盖房子，不顾卖房子”的现象，不管有无楼盘，都要在平时预先做好销售工作。在营销过程中，刻意寻找一些集团性的买主，对于形成有效的销售网络也是十分必要的。在促销手段上，可以采用把媒体广告宣传与现场介绍相结合以及参加房地产交易会等多种方式，以提高促销效果。 5．多种形式筹措资金，拓宽资金来源渠道。为解决房地产开发资金短缺的难题，采取楼宇“按揭”、按建筑进度分期付款、定期赎回、预售集资、发行债券或股票、房地产回租等，都是富有成效的方法。 最后，政府应“放水养鱼”，完善对房地产市场的宏观调控，着力为房地产业的发展营造一个良好的外部环境。比如，严格控制房地产一级市场，根据市场状况有计划地批租新地块，放开搞活二、三级市场；扶持资金雄厚、实力较强的国有企业；建立健全专业性房地产金融机构；以及加强法制建设，实现房地产业管理法制化等。
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