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北京发展商务中心区的问题与对策
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广告招租，e-mail:yesize@hotmail.com 近年来，北京市在发展“首都经济”的过程中，已把“商务中心区（CBD）”建设作为促进区域经济调整、优化产业结构、提高城市建设与发展水平和扩大对外开放的重要举措之一。目前，以2001年《北京市CBD总体规划》的批准和朝阳区政府就CBD的首批建设工程正式对外招标为标志，这一举措开始进入实质性建设阶段。根据《北京市CBD总体规划》，位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米的核心区建设将力争在2008年以前完成。 北京商务中心区的投资规模是空前的，仅核心区项目建设的总投资就多达20亿美元。CBD建设在我国是一个新事物，为推动这一战略意义重大、建设周期长、投资规模巨大的建设项目，为我国城市化进程积累新的经验，特提出以下战略与政策方面的建议。 一、北京商务中心区建设要有明确的定位 (一)北京商务中心区的级别定位应与北京的城市级别相协调 商务中心区的级别是指它的影响力和辐射范围。根据商务中心区的影响力和辐射范围的不同，可大致区分为世界级的CBD、区域性CBD和国家级的CBD。由于现代CBD增长的真正动力源于与全球经济发展相关的商务机构的集聚和潜在增长，因此，商务中心区的级别也主要取决于所在城市在全球经济或区域经济发展中的影响力和控制程度。换言之，只有当一个城市进入了“全球性城市”体系，参与全球经济一体化的发展与竞争，并显露出越来越大的影响力时，大型商务机构——跨国公司的总部、世界金融业以及由两者发展衍生出来的专业化的生产服务业机构才会出现，城市才会产生建构现代CBD的需要。 随着中国经济实力的增强和对外开放的不断发展，北京作为我国的政治、文化中心和最重要的经济资源聚集地，正在世界经济中扮演着越来越重要的角色。目前，世界500强企业进驻北京的有158家，其中包括摩托罗拉、惠普、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。虽然北京离世界经济中心城市尚有一段距离，但其影响力和辐射范围显然已不仅仅局限于中国，正日益成为区域经济中心城市。因此，北京建设商务中心区已经具备了强烈的客观需求。对于北京来说，商务中心区的定位应根据北京在全球经济发展或亚洲经济发展中的地位和作用，来确定北京商务中心区的发展目标，北京商务中心区定位应是“立足北京”，为首都经济服务，并在此基础上服务于全国和亚洲地区。 (二)北京商务中心区必须有明确的城市功能定位 考察发达国家CBD的演化进程，可以发现，CBD是一种以第三产业为主体，与市场经济模式相适应的城市功能区域。CBD在不同的发展阶段呈现不同的特征。早期的CBD是以城市中心区为中心的，其主要职能以零售商业、娱乐业为主，附有部分办公和管理职能。这个时期的CBD是与城市市民的日常生活联系在一起的，形象上也以传统建筑为标志。后期或现代CBD则与传统商业中心分化，逐渐脱离城市中心区，以高层、超高层写字楼为特征和标志，以商务办公为主体功能，辅之以相应的服务设施，具有强烈的专业性，并与全球经济密切相关，具有目的极其明确的城市功能。在功能构成、空间形象、交通运转方式、设施配备等方面相对独立于城市，并且与城市市民的日常生活没有必然的联系，但它的存在对城市或周边地区的经济发展有着至关重要的影响。 北京商务中心区显然属于后者。20世纪80年代中期，北京城市迅猛扩展，控制城市中心区功能膨胀开始提到日程。北京商务中心区的区域选择是借鉴巴黎建设“副都心”拉德方斯，东京建设新宿“副都心”等国外发展“副都心”分解城市功能的经验，经过反复论证之后提出的。从城市功能布局看，北京是以旧城为中心向外扩展，传统商业中心主要集中在旧城区的城市中心区，为了更好地保护旧城，北京市规划委员会在1999年组织编制的《北京市区中心地区控制性详细规划》中，对市区中心地区的各类用地的土地性质、建筑容量、建筑高度等在规划上提出了控制要求，并提出在旧城区之外重点建设三大功能区：中关村科技园区、商务中心区和奥林匹克公园，以凸显北京在新的历史时期的新形象。其中，中关村的目标是10年变成信息资源最密集的世界一流科技园区，奥林匹克公园6年建成更人文、更平民化的现代健身休闲中心，商务中心区5年形成现代气息浓厚的国际商务中心区。“控制性详规”对北京市中心地区的主要地块的城市功能作了较为明确的定位，但中关村科技园区与商务中心区虽然产业内容有所区别，在城市功能上都以承担城市的商务办公功能为主体功能，这在一定程度上可能带来 商务资源的分流。因此，对北京市的商务资源进行充分的市场调研和评估对商务中心区功能定位显得尤为重要。 (三)北京商务中心区的经济功能定位应与北京市产业结构调整密切结合 产业特征是商务中心区的核心特征。商务中心区的产业定位既应与经济发展的一般规律一致，又必须立足于所在城市产业发展的方向。以美国纽约的曼哈顿为例，面积不足1平方公里的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为了美国乃至世界的金融中心。在这个街区同时还有豪华居住区以及帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑。商店，服务业等也渐渐聚集在周围。在日本东京，随着新宿副都心的开发建设，经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于此，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业。尤其是随着东京都部分政府办公机构的迁入，各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。现代商务中心区的主导性产业应是代表当今社会分工发展前沿的新型第三产业，例如金融、保险、证券、中介、会计等现代服务业，而非传统意义上的第三产业。 北京市正处在“优二兴三”的产业结构优化升级的阶段。根据《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，加快发展现代服务业是“十五”期间北京市产业结构优化的方向之一，其中很重要的一方面就是要大力发展会计、审计、评估、法律服务等中介行业，加快发展金融业，大力推进金融业的市场化和国际化，加快金融制度和金融产品创新，积极拓宽金融服务领域，促进银行、证券、基金、信托、保险、融资租赁等现代金融业的发展。 北京商务中心区的产业配置，应当以金融业为核心，重点发展保险、电信、信息服务和咨询等行业；鼓励国外跨国公司在商务中心区设立地区总部、研发中心、结算中心、采购中心和分销中心等机构；吸引联合国及其他国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻；同时鼓励外商在商务中心区内投资零售业等。 值得注意的是，北京市金融业的布局呈明显的“东西格局”：金融机构主要集中在长安街两侧，从西单至复兴门的西长安街两侧聚集了国有四大商业银行、中国人民银行、中国证监会、中国保监会在内的国内银行、证券、保险机构等金融机构及财政部、国家计委等主要的政府机构，已成为国内金融的中心。而涉外金融机构则主要分布朝阳区内的东长安街延长线两侧，该区域集中了全市70％的涉外资源，汇集了数百家著名跨国公司和金融机构和外国公司办事机构。目前进驻北京的158家“世界500强”企业中，入驻CBD及周边地区的就有120多家。这一区域已形成北京的涉外金融中心。从这样一个现实格局出发，北京商务中心区的产业定位应充分考虑城市产业布局特征，立足于成为北京市的涉外金融中心、对外经济的窗口、参与国际交流与合作的一个连结点和首都经济发展的一个新经济增长点。 二、北京商务中心区的建设必须选择适合我国国情的建设方式 (一)要有超前的基础设施和便捷的对内对外交通网络 基础设施先行是任何一项大型城市建设工程都必须遵循的原则，北京商务中心区的建设也不例外。商务中心区作为未来北京的标志，其级差地租必将随着商业价值的提升而不断上升。不可避免地，这一区域将成为城市内楼价和地价最高的区域。商务中心区要想在30年甚至更长的时间内保持领先的优势地位，基础设施必须要有足够的超前性。不仅排水、供电、供气、道路、停车泊位等传统基础设施在容量和布局规划上要能满足未来商务中心区规模需求，而且宽带、网络等新型通信设施甚至商务直升机停机坪等都要有充分的考虑。目前国外在CBD区域内新型基础设施的配置上也没有太多成熟经验可循。我们需要根据科技发展、城市化进程、资源集聚趋势作出估计。但无论如何，超前性是一个必须充分重视的原则。 基础设施建设的另一个重要方面是对内对外的交通网络。国外的经验表明，现代商务中心区一定是人员高度密集的区域。在这样的区域内，高效率的交通是商务中心区高效率运转的重要保证。纽约的曼哈顿由地铁、环形高速公路等组成交通运输网络。在这一地区，地铁和其他铁路交通的出入口与新建的办公机构相接，人行道和商店置于地下，并与地铁出入口相连接，成为方便快捷的对内对外交通网络。东京的新宿则有9条地铁线经过，日客流量超过300万人；随着新超高建筑的完成和12号地铁环线 等交通线路的建成使用，新宿的日客流量将超过400万人。这一地区已成为东京最重要的交通枢纽。巴黎的拉德方斯是欧洲最大的公交换乘中心。 北京的交通拥堵是一个老大难问题。虽然近两年通过新建交通主干道和对原有道路进行加宽加密改造，城区道路基础设施建设取得飞速进展，但交通状况的改善仍不能令人满意。目前建设中的北京商务中心区区域内的交通靠近4条主干道，现有干线道路10条，公交线路31条，地铁站3个，通过二环、三环和四环可以同周边的各高速公路相接，从网络看已初步形成一个四通八达、路面路下三维运转的较为完整和现代化的交通系统。但由于历史遗留的城市功能分区等原因，目前在区域内居民、上班族、旅游购物者交叉混杂导致的交通流量仍未有有效的调整方案。随着商务中心区聚集效应的形成，对区域内部的交通也将提出更高的要求，因此，商务中心区必须建设超前的对内对外交通网络。 (二)统一规划，逐步实施 商务中心区的建设是一项长期性的系统工程，必须有科学、统一的规划作指导。 北京商务中心区的规划，首先要坚持“有机整体”和“以人为本”的原则。规划应立足于北京的经济、社会、文化、环境的整体协调，延续北京历史文脉和城市的机理，注重城市整体风格的协调。同时，规划要将北京的文化和人的价值恢复到中心的地位，坚持以人为本的最高理念；其次要坚持“可持续发展”的原则。规划要注重人与自然的和谐，使商务中心区的发展真正做到既能满足当代人的需要，又不对后人的发展构成危害。第三要坚持“高效率”的原则。规划应以现代化的高起点实现商务中心区运转的高效率。在商务中心区的建筑设计理念上，应注重建筑物与周围环境的融合，以城市风貌的保护、市民精神和文化生活的体现等因素来体现商务中心区的现代感和管理水平，塑造完美的城市形象。 北京商务中心区不是在一片待开发的土地上开发和建设，而是在朝阳门至建国门之间3.99平方公里的黄金地段，这个区块聚集着大量企业和居民住宅，涉及到大范围的企业和住户拆迁问题，这无疑会增加商务中心区建设的时间成本和建设成本。可以说目前北京尚不具备一次性全面建设商务中心区的经济实力，因此，商务中心区的开发建设不应急于求成，而应根据市场需求，遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进”的原则，按近期、中期、长期目标分步实施，成熟一块开发一块；有计划、有步骤地全面推进商务中心区的开发建设。 (三)保持适度规模，在土地资源配置上要留有余地 CBD是一个新型城市功能分区的概念，CBD建设必然涉及土地资源的合理、优化配置。根据国外经验，CBD的规模与城市及区域经济、产业发展水平以及城市第三产业体系结构相关。规模过度或不足都会造成整体规模的不经济。只有规模适度，才会产生最优的聚集经济效益，发挥出商务中心区的区位优势。 确定北京商务中心区的规模时应对多方面因素进行综合、系统化的分析、考虑。国际化城市中央商务区的规模一般为3～5平方公里，建筑规模数百万至2000万平方米以上。按照规划，北京商务中心区面积为3.99平方公里，总建筑规模约800万至1000万平方米，其中办公楼约占50％，公寓约占25％，商务、服务、文化、娱乐等约占25％。为保证整体规划的有效实施，应建立土地储备制度，通过收购、收回、置换等方式，将规划区域内的土地集中储备和开发整理，实行不饱和供应，有控制地出让，保证政府对商务中心区规划范围内土地的有效一级开发和对土地一级市场的高度垄断，促进政府对土地经营管理职能的到位，同时使土地资源发挥最大的经济效益。 (四)充分考虑与城市其他功能区的关系 由于历史原因，目前北京的功能分区在一定程度上存在着各功能区的功能交叉分流和功能不足的现象。北京的商务中心区、中关村科技园、亚运村地区、王府井地区和金融街都分担着城市的商务办公功能，但又都有各自的不足。 从现实情况看，王府井地区临近故宫，用地条件有限，建筑量难以达到商务中心区应有的规模；金融街的金融交易、服务职能欠缺，无法最大限度发挥其金融优势；中关村和亚运村地区虽然有巨大的发展潜力，但目前仍缺乏现代化基础设施和良好的商务环境；规划建设中的商务中心区商务功能已有一定基础，但它的金融、商业等功能不足，而无论是要将金融街、王府井、中关村的资源转移至此或是再建，都必将是重复建设和巨大的浪费。因此，在北京“多中心”的城市格局下，商务中心区的建设应强化它的主要 功能，完善配套辅助功能，增强商务中心区与其他功能区的兼容性、互补性和共生性，最大限度发挥商务中心区区位特征和区位优势。 三、北京商务中心区的建设应坚持以市场为导向，充分发挥政府的作用 在市场经济条件下，CBD与城市经济发展之间存在着相互促进、相辅相成的关系。无论是市场行为主导下形成的商务中心区还是政府主导下形成的商务中心区，其开发建设及运行都应遵循市场规则。但强调市场原则并不是排斥政府作用的介入。目前北京商务中心区的建设尚存在许多不规范、区域内的各种建设基本处于自发状态。在这种情况下，政府在总体上统一规划、统一开发和统一运作尤为重要。 在北京商务中心区的建设中，政府主要应在以下方面发挥作用： (一)科学地制定规划和战略目标 规划对于商务中心区的建设是至关重要的。在制定规划时，既要考虑区域内现有待建项目的实际情况，又要考虑CBD发展的长远未来，要把握好重点与全局、整体与局部、短期利益与长远利益之间的关系，处理好国际化标准与中国特色文化、北京特色文化体现的关系，同时还应充分考虑新经济时代商务中心区建设的特点，使规划的设计更具有前瞻性和科学性。这些是任何一个以追求个人利益最大化为己任的市场主体都难以胜任的，而这正是政府的作用所在。 (二)完善基础设施，营造良好的投资环境 北京商务中心区基础设施的好坏，直接关系到城市投资环境的改善和城市化战略的成败。由于基础设施的建设投资大，见效慢，市场化的投资商们往往不愿涉足。因此在CBD的建设和开发中，政府应把基础设施建设放在重中之重，努力完善交通设施，加强信息网络设施建设，搞好环境的绿化和美化，同时政府还应通过容积率转移和容积率鼓励等措施，促进开发商投资基础设施建设。 (三)制定优惠政策，创造招商条件 首先，政府应制定相应的一系列优惠政策，吸引国内外投资商投资北京商务中心区建设。例如：税收优惠、投资许可证的适当放开、外汇申请的适当放宽、取消经营范围的限制等。其次，政府应积极调整办事程序，提高行政效率，以促进北京商务中心区的高效、快速发展。例如：简化投资项目的审批程序、实行一站式办公等。再次，政府还应在重要的资源优化配置上建立必要的调控手段。例如垄断进行土地一级开发、建立土地储备制度等。
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